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证监会陈飞:正在做公募REITs试点项目推荐和筛选

9月27日,在中国REITs论坛2020年会上,证监会公司债券监管部主任陈飞称,目前公募基础设施REITs试点正在紧锣密鼓、有序推进当中,相关配套规则和持续监管制度正在加紧完善。

他同时称,目前,证监会、沪深交易所和相关证监局正在与国家发改委及相关部门做好试点项目的推荐和筛选,部分省、市发改委已陆续启动项目申报工作,项目近期将上报国家发改委。

此前的4月30日,证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,这标志着中国REITs市场正式启航。

“从我国金融市场发展现状及面临的问题来看,基础设施REITs试点的推出高度契合了我国金融行业客观发展的实际需求。”陈飞称。

在陈飞看来,开展基础设施REITs既能够有效盘活存量资产,形成良性投资循环,进一步提升直接融资比重,降低宏观杠杆率;又能拓展新的投资领域,作为股票、债券、现金之外新的大类资产配置类别,为投资者提供有高收益风险比、具有组合分散化价值、流动性良好的长期投资工具,为居民提升财产性收入提供高质量的大类资产。

陈飞认为,REITs投资本质上兼具固定收益和股票的特点,由此,REITs在资本市场、不动产价格、租金体系甚至利率市场之间构筑了桥梁,并彼此影响、相互平衡。

REITs的股票属性则体现在三个方面:一是来自于基础设施经营管理能力的提高;二是来自于当前或未来基础设施潜在租赁收入或经营收入的预期提升;三是来自于土地、固定资产在通货膨胀环境下的不断升值。

陈飞称,REITs本身的股票与债券属性,基于“锚定租金”的定价方式、充分的流动性安排、完善的信息披露机制,将进一步提升我国金融市场的效率与运营潜力,主要体现在以下四个方面:

第一,公募REITs试点有助于调整信贷市场结构性矛盾。

目前信贷市场,一方面存在融资主体错位,企业替代政府为商业回报周期较长的公益和准公益基础设施项目融资,在带来债务成本过高的同时,也给金融体系带来较大风险。另一方面,对基础设施投融资的权益类融资占比过低,过度依赖债务融资,长期限、高风险的经营难以获得适当融资方式;同时,家庭部门金融投资工具不匹配,居民的金融财富过度集中于房地产、货币和银行存款以及货币型代客理财产品,权益型工具整体过低。

公募REITs的推出将有助于缓解信贷市场结构性矛盾的深层原因,为居民部门提供中长期金融投资工具,为企业和政府部门提供支持基础设施建设的长期权益型融资工具,降低对信贷市场的压力,疏通货币传导机制,促进产业升级。

第二,公募REITs推出有助于完善资本市场风险定价机制。

REITs的推出可以提供更多具备风险收益对称以及信息高度透明的产品。过往,在显性和隐性刚兑下,金融机构能够吸引投资者的重心偏重于收益率指标,为了追求高收益要求,机构势必要配置高收益资产,但优质的高收益资产相对稀缺,导致金融机构更容易采取期限错配或者信用下沉的策略,由此造成产品风险与收益不对称。

REITs作为具有“锚定”作用的基石产品,将会促进金融机构按照激励相容的方向健康发展。当前,随着多元化专业投资者群体的培育与发展,REITs市场将促进完善金融市场的风险定价机制,平衡好资产端与负债端、供给端与需求端。

第三,公募REITs是资本市场投资者优化资产配置的重要路径。

基础设施类资产与其他金融资产关联性比较低,有助于资产的多元化、分散化配置;其次,基础设施行业是国民经济发展的重要组成部分,依托于基础设施公共服务属性与土地的增值属性,是对抗通胀的重要资产类别,具有重要的配置价值。然而由于不动产较高的准入门槛,个人难以介入基础设施领域。对于金融机构而言,传统基础设施融资方式缺乏足够流动性,带来资产负债表的管理压力。

基础设施REITs试点为各类投资者参与基础设施及不动产市场投资提供了便利渠道,依托专业资产管理及运营模式,帮助投资者实现跨时期、跨地域、跨产业的分散化资产配置,帮助投资组合前沿向外延伸,能够很好地满足养老金、社保资金、居民理财资金对于不动产这一大类资产的投资需求。

第四,公募REITs有助于提升机构投资者经营稳健度,完善金融机构资产管理业务的储蓄特征。

借助REITs收益稳定、波动性低且相对安全的特性,通过投资REITs市场是实现强化资产管理业务的储蓄功能,促进长期价值投资,推动储蓄转化为投资的切实可行路径。

REITs高分红、收益稳定的特征,有助于将追寻固定回报的资金导入REITs市场。同时,REITs的公开交易特征更容易满足投资者的流动性需求。尤其对于基金定投等具有储蓄特征的基金产品,REITs市场发展将更有助于在利率市场化的基础上,实现投资者对通货膨胀的适度对冲,为基金管理行业提供风险较低、收益适度的产品提供底层基础。

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